Bauen in NÖ – Grundlagen

I. ALLGEMEINES

Was und wie gebaut werden darf ist für jedes Grundstück genau geregelt. Hierbei maßgeblich relevant sind drei Rechtsmaterien. Und zwar das NÖ Raumordnungsgesetz, die NÖ Bauordnung und die NÖ Bautechnikverordnung. Einige wichtige Inhalte dieser Rechtsvorschriften finden Sie in der Broschüre Baurecht, die unter dem Link http://www.noe-gestalten.at/epaper/baurecht-2015/#/4 abrufbar ist.

Sehr interessant ist die Flächenwidmung deren Grundlage das NÖ Raumordnungsgesetz ist, denn nicht in jeder Widmung ist dasselbe möglich. So können z. B. Grundstücke mit der Flächenwidmung BA – Bauland Agrargebiet landwirtschaftlich genutzt werden. D.h. hier können Tiere auch in größeren Mengen gehalten werden und die dazu notwendigen Silos, Misthaufen, Güllegruben und Stallungen errichtet werden. Auch mit entsprechenden Lärmentwicklungen durch landwirtschaftliche Betriebe ist hier zu rechnen. Im Gegensatz dazu wird die Errichtung eines Stalles im BW – Bauland Wohngebiet nicht möglich sein, da diese Flächenwidmung eine solche Nutzung nicht vorsieht. Wichtig ist auch zu wissen wie die umliegenden Widmungen aussehen und was auf Grund dieser Widmungen in unmittelbarer Nähe errichtet werden kann. Nachdem die Flächenwidmung und die Möglichkeiten bzw. Einschränkungen die sie mit sich bringt bekannt sind, liefert die NÖ Bauordnung die nächsten Vorgaben. Diese entweder in Form eines durch die Gemeinde verordneten Bebauungsplanes oder wenn es einen solchen nicht gibt durch den § 54 der NÖ Bauordnung 2014. Ein geplantes Gebäude hat aber nicht nur diesen, sondern auch den Bestimmungen der NÖ Bautechnikverordnung zu entsprechen. Idealer Weise sollte man sich bereits bei der Grundstücksauswahl durch einen Planer beraten lassen, da dieser rasch abschätzen kann ob das geplante Gebäude wunschgemäß errichtet werden kann.

Alle erwähnten Rechtsmaterien können unter http://www.ris.bka.gv.at/Lr-Niederoesterreich gefunden und heruntergeladen werden.

II. DER FLÄCHENWIDMUNGSPLAN

Im Flächenwidmungsplan ist durch die Festlegung der Widmungsarten geregelt, wie die einzelnen Flächen künftig genutzt werden sollen. Außer den Widmungen sind im Flächenwidmungsplan auch Kenntlichmachungen festzulegen. Diese umfassen Festlegungen von Bundes- und Landesbehörden (bestehende oder verbindlich geplante Bundesstraßen, Landesstraßen, Eisenbahnen, Leitungen etc.), Nutzungsbeschränkungen, die aufgrund von Bundes- und Landesgesetzen bestehen (Naturschutzgebiete, Objekte unter Denkmalschutz, Schutzgebiete von Wasserversorgungsanlagen, diverse Sicherheitszonen etc.), Bereiche mit gravierenden Gefährdungen (etwa durch Hochwasser, Lawinen, Altlasten etc.) sowie Vorbehaltsflächen(Flächen für zukünftige Schulen, Kindergärten, Behörden, Sozialeinrichtungen, etc.).

Im Flächenwidmungsplan werden 3 Gruppen von Widmungen ausgewiesen:

BAULAND
GRÜNLAND
VERKEHRSFLÄCHE

Der Flächenwidmungsplan wird von der Gemeinde erstellt. Während der Amtsstunden hat jedermann die Möglichkeit in den Flächenwidmungsplan Einsicht zu nehmen!

III. DER BEBAUUNGSPLAN

Ein Bebauungsplan darf für den gesamten Gemeindebereich, einzelne Ortschaften oder abgrenzbare Teilbereiche erlassen werden. In Niederösterreich ist nur ungefähr für die Hälfte der im Bauland liegenden Grundstücke ein Bebauungsplan verordnet. Dort wo keiner verordnet ist, gelten andere Regeln. Diese werden durch den § 54 NÖ Bauordnung 2014 vorgegeben und im Kapitel „Bauwerke im Baulandbereich ohne Bebauungsplan“ behandelt werden. Abgrenzbare Teilbereiche sind z.B. Altstadt- und andere Stadtviertel, die durch überörtliche Verkehrsflächen, Flussläufe u.dgl. augenscheinlich getrennt sind, aber auch neu aufgeschlossene Baulandbereiche und Aufschließungszonen. Der Bebauungsplan hat immer aus dem Wortlaut der Verordnung (Bebauungsvorschriften) und den dazugehörigen Plandarstellungen zu bestehen.

Im Bebauungsplan sind für das Bauland als Mindestinhalt festzulegen:

• Straßenfluchtlinien
• Bebauungsweise
• Bebauungshöhe oder die
  höchstzulässige Gebäudehöhe.

Weiters ist entlang des Baulandes das Straßenniveau in der Straßenfluchtlinie von neuen Verkehrsflächen festzulegen. Bei Grundstücken, deren gesamte Bebauung unter Denkmalschutz steht, genügt die Festlegung der Straßenfluchtlinie.

Der Bebauungsplan wird von der Gemeinde erstellt. Während der Amtsstunden hat jedermann die Möglichkeit in den Bebauungsplan Einsicht zu nehmen!

IV. DIE NÖ BAUORDNUNG

Dieses Gesetz regelt das Bauwesen im Land Niederösterreich. Das Gesetz wird autonom von den Gemeinden vollzogen.

Baubehörde 1. Instanz ist der/die Bürgermeister/in.
Baubehörde 2. Instanz ist der Gemeindevorstand.

Die NÖ Bauordnung unterscheidet zwischen

• Bewilligungspflichtigen Bauvorhaben (§ 14 NÖ BO)
• Anzeigepflichtige Bauvorhaben (§ 15 NÖ BO) und
• Meldepflichtige Bauvorhaben (§ 16 NÖ BO)

Unter http://www.ris.bka.gv.at/Lr-Niederoesterreich können Sie abrufen, ob eine von Ihnen geplante Maßnahme bewilligungs-, anzeige- oder meldepflichtig ist.